Immobilien als passive Einkommensquelle: Die eigene Immobilie und Alternativen
"Jeder braucht drei Immobilien: Eine, um darin zu wohnen, und zwei weitere für passives Einkommen." Ein Satz, den du sicherlich schon gehört hast. Doch wie viel Wahrheit steckt dahinter? Ist der Kauf von Immobilien wirklich der Königsweg zu einem passiven Einkommen? Was sind die Vor- und Nachteile dieser Strategie? In diesem Artikel schauen wir uns die Welt der Immobilien als Investition an und beleuchten auch einige interessante Alternativen.
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Immobilien: Eine emotional aufgeladene Anlageklasse
Kaum eine Anlageklasse ist so emotional aufgeladen wie Immobilien. Auf der positiven Seite stehen Begriffe wie "Betongold", "eigene vier Wände" und "sichere Mieteinnahmen". Doch auf der Kehrseite lauern Themen wie Verschuldung, Streitigkeiten mit Mietern und Sanierungskosten.
Ein großer Vorteil von Immobilien liegt in der doppelten Einkommensquelle: Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Die Mietrendite, also der Ertrag aus Vermietung, bleibt oft über Jahre konstant, während der Wert einer Immobilie stärker schwankt. Ein Blick auf den Wiener Immobilienmarkt zwischen 1994 und 2023 zeigt: Die durchschnittliche Mietrendite lag bei 2,7 % jährlich, während die durchschnittliche Wertsteigerung bei 3,8 % pro Jahr lag. Die stabilen Mieteinnahmen bilden also das Rückgrat vieler Immobilieninvestitionen.
Was beeinflusst die Rendite von Immobilien?
Jede physische Immobilie ist einmalig und natürlich sind dadurch die Rendite und das Risiko einmalig. Dadurch muss man als Investor sich jeden Fall konkret durchrechnen.
Wie bei jeder Investition gibt es auch bei Immobilien allgemein gültige Faktoren, die die Rendite beeinflussen. Der berühmte Spruch "Lage, Lage, Lage" fasst es treffend zusammen. Eine gute Lage kann den Unterschied zwischen einer erfolgreichen und einer weniger erfolgreichen Investition ausmachen. Doch neben der Lage spielen auch die Zinsen und die Gesetzgebung eine entscheidende Rolle.
Zinsen
Niedrige Zinsen erleichtern nicht nur die Finanzierung neuer Projekte für Bauträger, sondern steigern auch die Nachfrage bei Käufern. Denn wenn Kredite günstig sind, kann man sich “mehr” Immobilie leisten.
Verändert sich das Zinsniveau, dann wird das Equilibrium aus Angebot und Nachfrage gestört. Es kommt zu Verschiebungen am Immobilienmarkt. Steigen die Zinsen, gibt es weniger Angebot durch weniger Projekte. Die Preise sollten steigen. Gleichzeitig verringern höhere Zinsen die Nachfrage und die Preise sinken. Doch welcher Effekt überwiegt? Oft kommt es zuerst zum Austrocknen der Liquidität: Es werden kaum Transaktionen getätigt, bis sich langsam ein neues Equilibrium bildet. Genau dieses Phänomen haben wir in den letzten Jahren beobachtet.
Politik
Zusätzlich beeinflussen auch politische Maßnahmen, wie die Mietpreisbremse in Deutschland, Mietpreisvorgaben für Altbauwohnungen in Wien oder der Sozialbau in Wien, den Markt erheblich. Im Gegensatz zum Aktienmarkt gibt es im Immobilienmarkt als Akteure, die nicht auf Profitmaximierung aus sind.
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Die steuerlichen Vorteile von Immobilien
Ein Aspekt bei der Immobilienanlage sind die steuerlichen Vorteile. Wenn du eine Wohnung vermietest, kannst du diverse Kosten steuerlich geltend machen, wie Werbungskosten, Zinszahlungen und Abschreibungen auf den Kaufpreis. In einigen Fällen gibt es sogar beschleunigte Abschreibungen, die deine Steuerlast schneller senken. Besonders für Menschen mit hohem Einkommen lohnen sich diese Vorteile.
Aber Achtung: Wenn du es übertreibst und deine Immobilie über Jahre keinen steuerlichen Gewinn abwirft, kann der Staat das als "Liebhaberei" einstufen. In diesem Fall könnten dir Nachzahlungen drohen. In Österreich etwa muss eine Immobilie nach 25 Jahren einen steuerlichen Gewinn erzielen.
Immobilien sind keine passive Einkommensquelle
Obwohl viele die Idee der Immobilieninvestition als passiv betrachten, ist dies in der Praxis selten der Fall. Mieterwechsel, Reparaturen und Verwaltungsaufgaben erfordern ständige Aufmerksamkeit. Auch wenn du einen Verwalter beauftragst, verringert das letztendlich deine Rendite. Leerstände, also Zeiten, in denen keine Miete eingenommen wird, können deine Einnahmen besonders stark schmälern.
Ein weiterer Nachteil: Die Mieteinnahmen werden meist mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert, der oft höher ist als die Kapitalertragssteuer auf andere Anlageformen. Zudem sind Immobilien wenig liquide, was bedeutet, dass es lange dauern kann, bis du im Notfall wieder an dein investiertes Kapital kommst.
Alternativen zur physischen Immobilie
Wer dennoch von den Vorteilen des Immobilienmarktes profitieren möchte, ohne die hohen Einstiegshürden und den Aufwand einer eigenen Immobilie in Kauf zu nehmen, für den gibt es einige Alternativen.
Bauherrenmodelle sind in Österreich beliebt. Hier investierst du nicht in eine einzelne Immobilie, sondern wirst Teil eines größeren Projekts. Das reduziert das Risiko von Mietausfällen, da du an einem Mieterpool beteiligt bist. Allerdings ist auch hier das Kapital oft für 20 bis 25 Jahre gebunden, und die steuerlichen Vorteile lohnen sich nur für hohe Einkommensgruppen.
Eine weitere Möglichkeit sind Immobilienfonds und REITs. Hier erwirbst du Anteile an einem Fonds oder Aktien von Immobilienunternehmen, die ihre Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Der Vorteil: Diese Investitionen sind fast vollständig passiv, und dein Geld ist relativ liquide, dass heißt, du kannst es bei Bedarf schnell wieder abziehen. Allerdings fallen hier die steuerlichen Vorteile weg, die du bei einer eigenen Immobilie genießen würdest.
Geschlossene Immobilienfonds bieten ebenfalls Zugang zu großen Immobilienprojekten. Ein Nachteil sind die oft hohen Gebühren – neben einer hohen Managementgebühr von 2% pro Jahr, können auch bis zu 20 % des Gewinns an den Fondsmanager gehen. Zudem sind diese Fonds nicht liquide, was bedeutet, dass du dein Geld nur mit Abschlägen am Sekundärmarkt vor Ablauf der festgelegten Laufzeit zurückbekommen kannst.
Eine Variante des Immobilieninvestments sind Crowdfunding-Plattformen. Hier kannst du mit kleinen Beträgen in Immobilienprojekte investieren, oft als Nachrangdarlehen für Projektentwickler. Der Vorteil: Geringer Aufwand und geringe Einstiegssummen. Aber Achtung: Meistens investierst du nicht direkt in eine Immobilie, sondern gibst einen Kredit an den Entwickler. Dein Investment ist also nicht so sicher wie eine Immobilie.
Immobilien: Mehr als nur die eigenen 4 Wände
Zusammengefasst: Immobilien sind eine spannende Möglichkeit, um langfristig Vermögen zu sichern, bieten aber nicht unbedingt das passive Einkommen, das viele sich vorstellen. Der Aufwand für die Verwaltung sollte nicht unterschätzt werden. Zudem ist eine Immobilie nicht liquide, das heißt, du kommst im Notfall nur schwer an dein Kapital. Alternativen wie Immobilienfonds, Bauherrenmodelle oder Crowdfunding bieten zwar weniger Aufwand, haben aber ihre eigenen Vor- und Nachteile.
Über Mich
Ich bin Sebastian, ehemaliger Energiehändler, leidenschaftlicher Privatanleger, Chartered Financial Accountant und vor allem ein Mensch wie du.
Während meiner 10 erfolgreichen Jahre als Energiehändler standen oft die Zahlen im Vordergrund.
Mehr Monitore, mehr Analysen, weniger Mensch.
Trotz meines beruflichen Erfolges war ich irgendwann unzufrieden. Ich wollte Menschen helfen. Insbesondere möchte ich ihnen etwas Nützliches beibringen.
Weniger Monitore, mehr Praxis, mehr Mensch.
Heute brenne ich darauf, mein Fachwissen aus über 15 Jahren Erfahrung an Menschen wie dich weiterzugeben.
Neben der praktischen Erfahrung, habe ich einen Universitätsmaster in Quantitative Finance, den CFA (Chartered Financial Analyst) und die österreichische Befähigungsprüfung zum gewerblichen Vermögensberater.
Hinweis:
Die von mir vorgestellte Strategie ist keine Anlageberatung, sondern nur ein Denkanstoß für tiefergehende Analysen. Sie vernachlässigt zum Beispiel auch wichtige Gesichtspunkte, wie die persönliche steuerliche Situation und Transaktionskosten. Alle zur Verfügung gestellten Informationen (alle Ideen, Meinungen, Ansichten, Annahmen, Kommentare, Hinweise etc.) sind meine persönliche Meinung und dienen allein der Bildung und der Unterhaltung. Bevor du dein Geld in Wertpapiere anlegst, lasse dich bitte professionell beraten.
